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얼마전 전세 사기로 나라가 시끄러웠죠?
열심히 벌어서 한푼 두푼 모은 돈을 우습게 생각하며 사기치는 사람들 그 죄 값을 꼭 치르길 바라면서 오늘은 전세 사기 예방을 위한 방법 중 전세보증금 반환보증보험에 대해 안내해 드릴게요.
목차
1. 전세 보증금 반환 보증 보험이란?
2. 가입 조건
3. 보험 관련 필수 정보
4. 자주 묻는 질문
5. 관련 상담 전화번호
글 읽는 게 힘드신 분들은 잘 요약된 영상을 가져왔으니 참고 해보세요.
전세 보증금 반환 보증 보험 관련 영상 바로가기
1. 전세 보증금 반환 보증 보험
전세보증금반환보증보험(전세금보장신용보험)은 말 그대로 전세 계약을 하며 지급한 보증금에 대해 계약 만료시 임대인에게 반환을 받지 못하는 경우를 대비하여 가입하는 보험입니다.
일반적으로 법인 보다 개인 명의의 전세 계약이 많으므로 개인용 보증보험 가입에 관련하여 안내해 드리겠습니다. (임대인이 법인인 경우 잘 살펴 보시고 임대차계약 진행하시길 권해 드립니다.)
우리나라에는 전세보증금반환보증보험을 취급하는 곳은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 두곳이 있습니다.
2. 가입 조건
가입조건은 비슷하기에 포괄적으로 안내해 드리겠습니다.
- 가입 대상
- 신규 전세 계약의 경우 임대차 계약기간의 1/2이 경과하기 전
- 갱신 전세 계약의 경우 갱신 계약서 상의 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 - 보험계약자 (보증 채권자)
- 계약자: 임대차 계약서상의 임차인
- 피보험자: 임대차 계약서상의 임차인 - 보증 금액
- 보증 한도 내에서 보험계약자가 신청한 금액 (임대차 계약서 상의 임차 보증금) - 보증 대상 주택
- 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 아파트 주거용오피스텔 (확인설명서상 “주거용” 표기가 있어야 됩니다.) - 보증 한도
- 아파트 ① KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 * 담보인정비율(90%) 이내
② 국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격의 130% 이내
③ 분양가격의 90%이내
- 오피스텔 ① KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세의 70%이내
② 분양가격의 80%이내
- 연립·다세대·도시형생활주택 ① 국토교통부 실거래가 동일단지 동일면적 기준 최근 월 평균의 80%이내
② 국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격의 130%이내
③ 분양가격의 80%이내
- 단독·다가구 ① 청약일 기준 최근 1년이내 매매가격 (부동산 등기부등본 확인)
② 국토교통부 부동산공시가격알리미 개별단독주택가격의 130%이내
③ 임대차계약을 중개한 공인중개사 시세 확인서 (SGI만 해당됨) - 보증 조건
- 임대차 계약서상의 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것
- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격*담보인정비율(90%)’ 이내 일 것
- 보증신청일 현재 타 세대 전입 내역이 없을 것 - 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것
- 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리 침해 사항이 없을 것 - 전세 계약기간이 1년 이상일 것
- 공인중개사를 통해 체결한 전세 계약서일 것 (갱신계약일 경우 예외)
- 전세보증금액이 수도권 7억 그 외 지역 5억 이하일 것
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
3. 보험 관련 필수 정보
- 보증금 지급 신청
- 임대차계약이 해지 또는 종료 되었으나 임대인이 임대차계약에 따른 임차보증금반환 채무를 이행하지 않아 임차인이 임차보증금을 반환 받지 못했을 때 (즉 계약이 해지 또는 종료 되었으나 임대보증금을 임대인이 지급하지 않을 때)
- 임대차 기간 중 임차목적물에 대하여 경매 또는 공매 절차가 개시된 후 임차인이 배당절차에 참가하여 배당 요구를 하였으나 임차보증금을 반환 받지 못하였을 때
- 위 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 임차인이 임차보증금 을 받환 받지 못한 때 - 보증금 지급 제외 경우
- 피보험자의 책임이 있는 경우
- 전쟁 혁명 테러 폭동 또는 이와 비슷한 사태로 임대인이 채무를 이행하지 못하는 경우
- 지진 홍수 해일 또는 이와 비슷한 천재지변으로 임대인이 채무를 이행하지 못하는 경우
- ‘보험 약관’에 규정한 사유가 발생하였음에도 이 계약을 갱신 또는 변경하지 않은 상태에서 발생한 손해
- 임차인이 보유한 우선변제권이 소멸 된 상태에서 발생한 손해 (예:전입신고가 다른 주소로 되어 있는 경우, 경매 개시 된 경우 배당 요구를 하지 않은 경우) - 보증금 청구시 지급 금액 - 임대인이 임대차계약에 정한 임대 보증금 중 미회수금 (임대차계약상에 지연손해금 조항이 있는 경우 해당 지연손해금을 포함한다) - 임차인이 임대차기간 중 연체한 임차료등이 있는 경우 차감하고 지급한다 - 임대인의 임차보증금 반환 사유가 발행 한 경우에는 반환 사유 발생일 이후의 임차료 등을 차감한 금액을 지급 한다.
- 보증 가입 수수료 - 보증금액 * 보증요율 * 전세계약기간 = 보증 수수료 ** 보증금액·주택 유형에 따라 0.115% ~ 0.208% 차등 요율 적용 **
- 보증료 할인 및 할증 대상 - 할증: 부채비율이 60% 초과인 경우 10~30% 할증됨 - 할인: 부채비율이 60% 이하인 경우 10~30% 할인됨 - 저소득층. 다자녀가구. 장애인가구. 고령자가구. 노인부양가구. 신혼부부가구. 한부모가구. 다문화가구. 국가유공자가구 할인 (HUG만 해당)
- 가입시 준비 서류
- 전입신고를 마친 주민등록등본
- 임차목적물의 토지 건물 부동산등기사항증명서
- 부동산중개사업소에서 작성하고 확정일자 받은 임대차계약서 사본
- 전입세대열람원 - 전세보증금 지급 증빙서류 (계좌이체 내역 등)
- 중개대상물 확인설명서 (주거용오피스텔인 경우만)
- 그 외 보증회사 규정 양식 - 가입 후 주의 사항
- 임대인이 변경된 경우
: 임차인 및 임차목적물의 종류와 관계없이 임대인이 변경된 경우 신규 또는 변경증권을 발급받으셔야 합니다.
① 신규증권발급 : 새로운 임대차계약을 체결한 경우 (계약을 체결한 날로부터 임차 기간이 다시 시작되는 경우)
② 변경증권발급 : 임차인이 개인인 경우 (새로운 임대인이 기존 임대차계약 내용 그대로 승계하는 경우)
- 보증금 반환을 받지 못하는 경우를 대비하여 임차인은 반드시 임대차기간 만료 2개월 전까지 임대인에게 임대차계약해지 통지를 하여 계약 종료 의사를 밝혀야 하며, 계약해지 통지 사실을 좀 더 명확히 하기 위해 내용증명으로 통지하는 것이 좋으며 부득이한 경우 주고 받은 문자나 카톡 통화 녹음이 증빙으로 사용 될 수 있으나 임대인 전화번호, 받은 날짜, 임대차계약 종료 되는 것에 대한 합의내용 등이 정확히 확인이 가능해야 합니다. (보험금 청구시 계약 종료 의사 통지 증거 자료 필수 제출 사항임)
임대인에게 계약 만료 2개월 전까지 계약 종료 의사를 전달하지 않은 경우 주택임대차보호법에 따라 동일한 조건으로 다시 임대차(묵시적 갱신)한 것으로 보기 때문에 보험금 청구가 불가 할수 있습니다.
- 보험금은 우선변제권을 유지한 계약자가 주계약에서 정한 임대차목적물을 명도하는 때에 지급 되므로 임차인은 명도를 완료하여 보험금을 수령하며 명도시에 ‘임차권 등기 명령’을 하여 우선변제권과 대항력을 잃지 않도록 합니다.
4.자주 묻는 질문
- 보증이행 청구는 언제부터 할 수 있나요?
: 전세계약의 해지 또는 종료 후 1월 이내에 정당한 사유 없이 전세금을 돌려 받지 못한 경우 계약종료일 + 1개월 1일부터 가능합니다. (예. 계약종료일 24년5월20일인 경우 1개월1일을 더해서 24년 6월21일 청구가능) - 내용증명이란 무엇인가요?
: 내용증명이란 등기 취급을 전제로 보내는 사람이 받는 사람에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 제도를 말합니다. 보낸 사실 보낸 날짜 및 전달 사실까지 증명 될 수 있습니다. - 보증사고가 발생하면 어떻게 해야 하나요?
: 보증사고가 발생하였을 때 1개월 이내에 서면으로 보증회사에 통지하고 보증사고일로부터 2개월 이내에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다. - 보증이행 청구 후 심사기간은 얼마나 걸리나요?
: 약관에 따라 보증채권자의 이행청구 접수일로부터 1월 이내에 심사후 명도와 함께 보증금액을 지급합니다. - 보증회사에서 보증금을 받은후 임차인이 주의해야 할 사항이 있나요?
: 임차인은 보증이행금을 받았어도 보증회사가 임대인으로부터 보증이행금 및 제반비용을 회수 할때까지 주택임차권등기를 말소하지 않아야 합니다. - 임대차계약 갱신거절 통지 후 임대인이 변경된 경우 갱신거절 통지를 추가로 해야되나요?
: 갱신하지 않겠다는 의사를 계약기간 만료 2개월전까지 임대인에게 도달시킨 경우 새로운 임대인에게 권리와 의무가 승계되므로 갱신거절 통를 할 필요 없습니다. - 전세목적물에 압류나 가압류가 생겼습니다. 보증이행청구에 영향을 미치나요?
: 임차인의 대항력과 우선변제권이 발생한 이후에 발생한 권리침해는(압류, 가압류, 근저당권설정 등) 보증이행청구에 영향을 미치지 않습니다. 다만 임차인이 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖추기 못하여 전세보증금에 권리 침해가 발생한 경우에는 보증이행이 거절 될 수 있습니다. - 임차인이 사망한 경우 보증이행청구는 어떻게 하나요?
: 상속인은 망인의 주민등록을 말소하기 전 전세목적물 주소지에 주민등록하여 망인의 우선변제권 및 대항력을 승계할 수 있도록 합니다 상속인 전원은 계약 종료를 위해 전세계약기간 종료2개월 전에 임대인에게 갱신거절 의사표시를 도달시켜야 합니다.
5.관련 상담 전화번호
마지막으로 상담받을 수 있는 연락처 알려드릴게요 !!
주택도시보증공사(HUG) - 스마트금융센터 02-3771-6377 (전국)
서울보증보험(SGI) - 고객센터 1670-7000
각 회사마다 지역별로 담당하는 지점이 구분되어 있습니다.
대표번호로 전화하셔서 해당 지역 얘기하시고 관할 지점과 통화하셔서 자세한 상담 받으시면 됩니다.
전세보증금반화보증보험의 정의부터 연락처까지 안내해드렸는데요. 여러분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
소중한 내 자산 내가 지켜야 되니까요! 감사합니다.
또 유용한 부동산 정보로 돌아올게요. 구독 부탁드립니다^^
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